ÖZEL İNŞAAT İŞLERİYeni gelir vergisi kanunu tasarısının 14. Maddesi “özel inşaat” işlerine ayrılmıştır. Özel inşaat işlerinde; başkasının arsası üzerinde taşınmaz inşa etme faaliyeti ticari kazanç hükümlerine tabi olacaktır. Yine kendi arsası üzerine inşaat yapan veya kat karşılığı inşaat işleri dâhil yaptıranların bu inşaat faaliyetlerinden doğan kazançları, inşaat faaliyetinin arsa sahibinin ticari işletmesi bünyesinde gerçekleştirilmesi halinde ticari kazanç hükümlerine tabidir.
Hâsılat paylaşımı esasına dayalı olan tüm kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanacaktır.
Hâsılat paylaşımı değil de daire paylaşımı şeklindeki işlerde ise; arsa sahibi tarafından inşa ettirilen ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt alanları önemli hale gelmektedir. Şöyle ki bu alanlar toplamı 500 metrekareyi aşıyorsa, ilk satış tarihinden itibaren ticari faaliyete başlanıldığı, kabul edilir. 500 metrekareyi (beşyüz metrekare dâhil) aşmıyorsa arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmaz.
500 metrekare üzeri brüt alanı olan taşınmaza sahip arsa sahipleri; inşaatın bitimini takip eden takvim yılı başından itibaren üç yıl veya en son satış yaptığı tarihten itibaren üç yıl içinde başkaca bir taşınmaz satışı yapmaz ise, başka bir ticari faaliyeti bulunmaması şartıyla ticari kazanç mükellefiyeti sona erer. Bu süreden sonra bahsi geçen taşınmazlarını ticari bir organizasyon olmaksızın elden çıkarması durumunda ise elde edeceği gelir, değer artış kazançları hükümlerine göre vergilendirilecektir.
Ticari mahiyette olmayan özel inşaat işleri dolayısıyla elde edilen değer artış kazancı iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Birincisi, arsa sahibinin uhdesinde bulunan arsa payının elden çıkartılması sonucu doğan bir değer artış kazancı; ikincisi ise, inşaat işini arsa sahibinin kendisinin yapması veya kat karşılığı yaptırması dolayısıyla elde etmiş olduğu taşınmazların satışı sonucu ortaya çıkan değer artış kazancıdır.
Arsa sahibinin gerek kendisinin inşaat yapması, gerekse kat karşılığı inşaat işi yaptırması durumunda, uhdesinde kalan arsa payının tahsis tarihindeki emsal bedeli, inşaat işine tahsis edilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarak kabul edilecektir. Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen taşınmazların maliyet bedeli üzerinden arsa sahibine fatura edilen tutar ise müteahhide devredilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarak kabul edilir,
Arsa sahibi tarafından ilk defa iktisap edildiği kabul edilen taşınmazların maliyet bedeli;
Kat karşılığı inşaat söz konusu olmaksızın inşa edilen ya da ettirilen taşınmazlarda;
1) Arsanın emsal bedeli,
2) Fiili inşaat maliyetleri toplamından oluşur.
Kat karşılığı inşaat işleri kapsamında iktisap edilen taşınmazlarda ise maliyet bedeli;
1) Arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının emsal bedeli,
2) Müteahhit tarafından, arsa sahibine verilen taşınmazlara ilişkin olarak müteahhit bünyesinde oluşan ve arsa sahibine fatura edilen tutarların toplamından oluşur.
2015 yılında 1.500.000 TL'ye satın alınan arsanın üzerine 4 yıl sonra 4 dairelik, kapalı alanı 500 metrekareden küçük bir bina yapılsın. Arsanın inşaata tahsis edildiği 2019'daki emsal bedelini 5.000.000 TL olarak varsayalım. Bu aşamada ortaya 3.500.000 TL değer artış kazancı çıkmakta. Bu arsa 4 tam yıldan uzun bir süre elde tutulduğu için kazancın % 60'ı olan 2.100.00 TL'si istisna, 1.400.000 TL'si değer artış kazancı sayılacak. Bu tutarın vergilemesi ancak ileride arsa üzerine inşa edilecek taşınmazın satışı esnasında olacak.
Yine bu örnekteki inşaatın toplam maliyetinin 2.000.000 TL olduğunu varsayalım. Yapılan 4 adet dairenin inşaat bitim yılı olan 2022'den itibaren 2 yıl içerisinde 8.000.000 TL'ye satıldığını varsayalım. Bu durumda daire satışları inşaat bitiminden itibaren 2 yıl içerisinde gerçekleştiği için elde edilen kazancın tamamı gelir vergisine tabi. Bu durumda ikinci aşamada bina satışından dolayı ortaya çıkan değer artış kazancı şöyle hesaplanacak:
•5.000.000 TL arsa, 2.000.000 TL inşaat maliyeti olmak üzere toplam maliyet 7.000.000 TL.
•Toplam satış bedeli 8.000.000 TL ise
•Elde edilen daire satışından kaynaklanan değer artış kazancı 1 milyon TL olacaktır.
Ali Rıza Akbulut
[email protected]EKOHABER