Gayrimenkulünüzün rantı mı vergilensin, Kazancınız mı? (Muhammet BAYRAM, Vergi Müfettişi)

Gayrimenkulünüzün rantı mı vergilensin, Kazancınız mı? (Muhammet BAYRAM, Vergi Müfettişi)

GAYRİMENKULÜNÜZÜN RANTI MI VERGİLENSİN, KAZANCINIZ MI? (Muhammet BAYRAM, Vergi Müfettişi)

Özellikle büyük şehirlerde arsa-arazi sahibi olmak orta ve düşük gelir düzeyindeki bireyler için bir umut, hele ki memleketlerindeki varlıklarının değerinin büyükşehirlerdeki gayrimenkullerle kıyaslayabilmeleri ne yazık ki bir hayal olmaktan öteye geçememektedir.

Hani hep söylenir ya; “falancanın bir arsası vardı yol geçmiş, park yapılmış değeri artmış ya da mücavir alan sınırları değişmiş, konut alanı ticaret alanına dönüştürülerek zenginin köşe arsası sahibini gerçekten de zevkten dört köşe yapmış” diye… Bu gibi değişimler hukuki ve kamu vicdanı çerçevesinde yapılırsa tabi ki bir sorun yok ama değer artışından kaynaklanan rantında belli bir sınırı olmalı.

Peki arsa, arazi ve gayrimenkul alıp satmak illegal bir durum mu? Bunların sahibi olunamaz mı? Komünist rejimde miyiz ki devlet kazancımıza göz diksin? Ya da zenginin daha zengin olmasının ne sakıncası var derseniz cevabım şu olur; Arsa, arazi ve gayrimenkul sahibi kazanırken devlette kazansın ki gelir dağılımındaki adaletsağlanmaya, zengin fakir ayrımı gözetilmeden alınan verginin sosyal yönü işlemeye başlasın. muhasebedr.com

İşte tamda bu sorunun cevabını verir nitelikte bir çalışma başlatılan ancak kanunlaşma aşamasında şu veya bu sebeple kalan ve yine akılda kalıcı olması için kamuoyunca bir isim bulunan Rant Vergisi devreye giriyor. Rant Vergisi denince hemen yeni vergi geliyor diyerek felaket tellallığı yapmak yerine, gelin bu düzenlemenin gerekliliği ve uygulamaya geçirilmek istenen yönünü masaya yatıralım.

Başbakan Davutoğlu’nun 2015’in başında Kamuda Şeffaflık Paketiyle açıkladığı Rant Vergisi olarak adlandırılan düzenleme kısaca; bir arsanın imara açılmasından ya da bir binanın emsal oranının artırılmasından dolayı ortaya çıkan rantın vergilenmesidir.

Örneğin; üzerinde proje geliştirilecek bir arsanın daha önce 2 bin metrekare olan inşaat hakkının belediye ve bakanlık iyileştirmeleri sonrasında 4 bin metrekareye çıkmasından doğan ya da mevcut imar hakkına göre en fazla 5 kat bina yapılabilecek bir arsa imar değişikliği talebiyle 7 kata çıkarılması gibi durumlarda oluşan ranttır. Bu değişiklikler rutin işlemler arasında gerçekleştiriliyor olsa bile vergilendirilmeli fakat, bir gecede bir kalem oynatarak arsanın, projenin değeri birdenbire farklılaşabiliyorsa hem kamu vicdanını yaralayan hem de gelir dağılımındaki adaletsizliği artıran bir unsur olmaktadır.

İşte tamda kanayan yaraya parmak basmak için hazırlanan bu düzenleme ile belediyelerin genel plan değişikliğinde %40-60 arasında, bireysel plan değişikliklerinde ise %80-100 arasında belirlenecek oranlarda alınan değer artış payı belli oranlarda sorumlu belediyelere, Çevre ve Şehircilik ile Maliye Bakanlıklarına aktarılarak kamunun bu gelirden pay alması sağlanacaktı. Ruhunda sosyal devlet olabilmenin bir öğesini taşıyan bu düzenleme belli çevrelerce hazımsızlık ve huzursuzluk yapmış olmalı ki yürürlüğe bir türlü geçirilemedi.

Oysa ki günümüzde ABD, Avustralya, İngiltere, Hong Kong, Singapur, Danimarka ve Avrupa’nın birçok ülkesinde de uygulanan rant vergisinin; ülkemizde hem belediyelerin bütçesine hem de devletin bütçesine ciddi oranlarda katkı sağlayabileceği ve toplanan vergilerin çeşitli altyapı ve çevresel yatırımlar (kentsel dönüşüm) kapsamında gayrimenkul sahipleri ve kamu yararına kullanılarak verginin sosyal etkisi artırılabilirdi.

Gelelim asıl konumuza; ürettiği ürünlere değer katıp ticaretini yapanlar, bu değer artışından kazanç sağlıyor ve vergilerini veriyorsa, gayrimenkul yatırımı yaparak, imar değişikliği veya hizmetlerden kaynaklanan değer artışı sayesinde kazanç sağlayanlar da vergisini vermek durumundadır. Oturup şöyle bir etrafımıza baktığımızda inşaat sektörüyle uzaktan yakından ilişkisi olmayan tekstilcisinden, sanayicisine kadar parası olan firmalar kendilerine deneyimli birer partner bularak, bu büyük kazanç pastasından pay almak için inşaat sektörüne girmiş bulunmaktalar. İnşaat sektöründeki bu cazip kar ve rant olanaklarından dolayı büyük küçük imalatçı ve sanayicilerimiz yatırım yapmak yerine arsa veya arazi almaktalar. İşte bu nedenle imalat sanayinin payı milli gelir içindeki payının %15’ler civarında olduğu ve yine Ar-ge harcamalarının milli gelirin neredeyse %1 bile olmadığı ekonomi sistemimizde kaynaklarımızın etkin kullanımını sağlamak durumundayız.

İnşaat sektöründeki hızlı artış ve buna bağlı oluşan rant tabi ki de Türkiye’nin son yıllarda etkin bir büyüme gerçekleştirmesi ve kişi başına düşen milli gelirin artmasıyla meydana gelmiştir. Türkiye büyümesini devam ettirdiği sürece büyükşehirlerimizdeki, özellikle İstanbul’daki gelişme ve buna bağlı yapılaşma artacağı için gayrimenkul sektöründe her zaman rant oluşacaktır. Yani mesele gelişmekte olan ve büyümesini sürdüren bir ülke olarak büyük şehirlerimizde oluşan rantın-değer artışının vergi sistemi içerisine yerli ve yabancı yatırımcıyı kaçırmadan nasıl alınabileceğidir.

O zaman başlığımızı tekrarlayalım; Gayrimenkulde rantınız mı vergilensin, kazacınız mı? Hali hazırdaki vergi sistemimizde yukarıda üzerinde durduğumuz, imar veya plan değişikliklerinden kaynaklanan değer artışına yönelik bir vergileme bulunmamaktadır. Ayrıca sahip olunan gayrimenkulü eğer 5 yıl elde tuttuktan sonra satarsanız, 100 kat dahi ilave kazanç elde etseniz bile vergi ödemek zorunda kalmıyorsunuz.

Zaten mevcut konutlarda bayındırlık değişikliği yoksa kıymet artış payı söz konusu bile olmuyor. Sadece mevcut olan gayrimenkulünüzün değerini artırıcı köprü, yol, park vb. yapılırsa, Şerefiye adı altında gayrimenkuldeki değer artışını neredeyse reel olarak yansıtamayan bir pay vergi olarak alınıyor.

Rant Vergisi kavramı Maliye Bakanı Mehmet Şimşek tarafından dillendirilerek kamuoyunun bilgisine sunulmuş olup, TBMM’de ilgili alt komisyondan çıkmış olan ve hala yasalaşmayı bekleyen Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’nda yer alan bir uygulamadır. Ayrıca gayrimenkuldeki değer artışında uygulanan 5 yıllık istisnai sürenin yerini 10 yılın alacağı ve gayrimenkul sahibinin 10 yıl içerisinde sahibi olduğu gayrimenkulü elinden çıkarsa bile vergileneceği gibi yeniliklerde mevcuttur.

İşin özü aslında şu; kazanç, rantı da kapsayan geniş bir halkadır. Rant sadece kazancın daha kolay-kısa yoldan elde ediliş biçimidir. Rant vergisi dünyanın bütün gelişmiş ülkelerinde önemli bir vergi kalemiyken, Türkiye’de henüz yeni konuşulan fakat Türkiye’nin geleceği için olmazsa olmaz bir uygulamadır. İmar ve kentleşme uygulamaları ile ortaya çıkan rantın adil paylaşımının sağlanması ile sosyal devlet olma yolunda bir adım daha ilerleyerek, ülke vatandaşları da gereksiz vergi yükünden kurtarılmış olacaktır. Rant vergisi gibi bir uygulamanın, tüm vatandaşların ortak katılımı ile şehir için üretilen bu değerin pay edilmesi ve kamu yararına kullanılması konusunda önemli işlevler yükleneceği bir gerçektir.

Muhammet BAYRAM

Vergi Müfettişi

hukuk ajansı