Gayrimenkulün değeri nasıl hesaplanır?

Gayrimenkulün değeri nasıl hesaplanır?

Alacağınız gayrimenkulün değerini nasıl hesaplarsınız 

Gayrimenkul değerleme konusunda sık sık sorular geliyor. Hem yerli hem 9F3_vergi-kira-geliri-olan-ev-sahibine-otomatik-vergi[3]yabancılardan. Yerliler yatırım amacıyla satın almak istediklerinde gayrimenkulleri hangi kriterlere göre değerlemek gerektiğini soruyorlar. Yabancılar ise Türkiye'de emlak piyasasının dinamiklerini, herhangi bir balon olup olmadığını öğrenmek istiyorlar. Aşağıdaki "kılavuzu" yerli bireysel gayrimenkul satıcı ve alıcılar için hazırladım. Bu hafta ilk bölümü yayınlanacak.

İnsanlar iki sebeple gayrimenkul satın alıyorlar: kullanım (işlev) ve yatırım. Örneğin, evli bir çift ilk evini satın aldığı zaman birinci saikle hareket etmiş oluyor. Eğer "ileride iyi prim yapsın o zaman (belki) başka varlığa geçerim" diye satın alınıyorsa o zaman yatırım yapmış oluyor alıcı. Gayrimenkul sadece prim için değil bazen "zorunlu tasarruf" aracı olarak satın alınıyorsa, birincil amaç prim olmasa da onu da yatırım olarak değerlendiriyoruz.

Aşağıda yatırım amacıyla satın alınan gayrimenkulun değerinin nasıl belirleneceğini anlatacağız. Öncelikle bir varlığın "değeri"nin hangi esaslarla biçilebileceğini hatırlayalım. Burada üç ayrı değerleme prensibinden bahsedebiliriz. Birincisi "maliyete" dayanıyor. Varlığın sahibi değeri o varlığı inşa etmek için harcadığı parayla ölçmek isteyebilir. Ancak çoğu zaman maliyet ile o varlığa pazarda atfedilen değer pek birbirine uymuyor. Satıcının maliyeti ne kadar yüksek olursa olsun fiyatı pazar belirliyor.

İkinci ilke ("gelir yaklaşımı"); varlığın üreteceği "nakit akışı" yani net para girişi. Gayrimenkula uygularsak, "bir apartman dairesinin değeri, getireceği kira akışları tarafından belirleniyor" diyoruz. İki benzer daireden birisi diğerine göre daha yüksek kira getiriyor ve getiremeye devam edecekse ikincisi birincisinden daha değerli olmalıdır. Nakit getirisinin içine dairenin ilerideki değer artışını da eklemek gerekiyor.

Üçüncü prensip ise piyasa değeri prensibi: "varlığın değeri o anda piyasada kaça satılabilirse odur." Gayrimenkul danışmanınız size satacağınız apartmanı değerini söylediği zaman kullandığı temel usul bu: yakındaki benzer daireler yakın zamanda kaça satılmış?

Gelir yönteminin üzerinde biraz daha durmak gerekiyor. Bu yöntem temelde varlığın üreteceği nakit akımlarının bugüne getirilmesine dayanıyor. İlk aşamada gelecekteki gelirler belirleniyor. İkinci aşamada gelirler "bugüne getiriliyor;" yani gelecek yıllardaki nakit akımları belirli bir "indirgeme (iskonto)" oranıyla indirgeyerek bugunkü değeri bulunuyor ve birbirleriyle toplanıyor.

İndirgeme yapmamızın temel sebebi yatırımcının gelecekteki bir lirayla bugünkü bir lirayı eşit tutmadığını varsaymamız. İndirgeme oranının belirlenmesi belli prensiplere tabi. Bu prensipler genellikle analist tarafından iyi bilinmediği için gelişigüzel ve genel rakamlar kullanılıyor piyasada. Burada sadece temel prensibi belirtelim: indirgeme oranı, yapılan yatırımın risklerini yansıtmalı. Yani yapılabilecek en temel hata, düşük riskli yatırımın nakit akımlarını yüksek riskli olanlarla aynı indirgeme oranına tabi tutmak olur.

Bunlar işin temeli ancak gayrimenkul piyasasında hesaplar daha pratik ölçütler üzerinden yapılıyor.

Gayrimenkul da nakit üretici bir varlık olduğuna göre diğer projelerle aynı prensiplerle değerlenebilir mi? Evet. Ancak nakitlerin bugüne indirgenme hesaplarını kafadan yapılabilecek kadar kolay değil. O yüzden gayrimenkul piyasasında daha pratik bir gösterge kullanılıyor: Nakit getirisi (cash yield). Bu gösterge gayrimenkulün yıllık (net) kira getirisinin satın alma fiyatını kaç yılda ödeyeceğine dayanıyor.

Örneğin gayrimenkulün yıllık kira getirisi 6.000 TL, satış fiyatı 120.000 TL ise kendisini 20 yılda ödüyor. Nakit getirisine de "yüzde 5" diyoruz; yani yıllık kiradan elde edilen geliri gayrimenkulun fiyatına bölüyoruz.

Ülkemizde işyerleri ortalama olarak 15, konutlar ise 17-20 yıllık kira getirilerine denk fiyatlardan el değiştiriyor diyebiliriz. Bu rakamlar Avrupa'nın altında. Bu yüzden uluslararası karşılaştırmalarda Türkiye gayrimenkul yatırımı yapmak için iyi bir ülke olarak görülüyor. Tabi bu geri ödeme süreleri ilden ile, semtten semte değişebiliyor. Bu farklılıkları nasıl yorumlayacağız ve gayrimenkul alma/satma kararını nasıl vereceğiz?

Dikkat edin bahsettiğim şey fiyat farklılıkları değil geri ödeme süresi farklılıkları. Farklılıkların çeşitli sebepleri var. Bunların bazıları "gerçek sebepler"; geri ödeme süresi düşük olan ve düşük kalacak olan semti yakalarsanız hemen yatırım yapın. Diğerleri ise o semtin emlak piyasasının "şiştiğini" gösteriyor size. Bunlardan uzak durun.

Gayrimenkulün fiyatını emlak piyasası, kira seviyesini ise ekonomik durum belirler. Eğer ekonomi zayıfsa veya gayrimenkul arzı gereğinden fazlaysa kiralar düşmüştür. Bu iki değer arasındaki bağlantı yukarda verilen iki çarpandır (ülkesine ve bölgesine göre değişebilen 15 ve 17-20 yıl). Eğer gayrimenkul arzı artarken ekonominin de yavaşlamasını bekliyorsanız ve buna rağmen piyasadaki çarpanlar değişmiyorsa (yani fiyatlar düşmüyorsa) emlak piyasasına yatırım yapmayı pek düşünmeyin. Bir süre sonra daha düşük kiralar ve çarpanlarla karşılaşacaksınız, yani daha düşük fiyatlarla yatırım yapabileceksiniz demektir.

Konut piyasasını etkileyen en önemli faktörlerden birisinin o kentin nüfus artışı olduğunu biliyoruz. Ancak, nüfüsun gelir yapısı ve konut arzının bu yapıya uygun olup olmadığına da dikkat gerekiyor. Ortalama gelir artmıyorken lüks konut fiyatı artıyorsa banka kredilerine ve "fazla açılan" yatırımcıya güveniyorsunuz demektir. Dikkat edin.

Haftaya başka bir konuya döneceğiz: piyasa fiyatlarıyla geri dönüş süreleri arasında farklar oluştuğunda ne yapmalıyız. Ayrıca, finansal yatırımlarla gayrimenkul yatırımlarının getirilerini nasıl karşılaştıracağız konusuna da bakacağız.

MURAT YÜLEK

DÜNYA